Tout savoir sur les travaux de copropriété

En copropriété, engager des travaux est rarement une décision individuelle. Chaque projet, qu'il s'agisse d'un ravalement de façade, d'une isolation thermique ou de simples réparations, doit faire l’objet d’une concertation collective. Mais alors, qui décide des travaux ? Quelles aides sont possibles ? Quels sont les recours en cas de désaccord ? On vous explique tout ce que vous devez savoir sur les travaux en copropriété. 

Sommaire

• La réglementation des travaux en copropriété
• Qui finance les travaux en copropriété ?
• Quels sont les travaux non autorisés en copropriété ?

Quels sont les différents travaux possibles en copropriété ? 

Les travaux en copropriété ⁽¹⁾(Note de bas de page) peuvent concerner les parties communes, les parties privatives ou les équipements collectifs. Leur nature détermine le niveau de décision requis.

• Travaux d’entretien et de réparation : ces interventions concernent la conservation de l’immeuble et la maintenance des équipements communs. Elles sont généralement votées à la majorité simple.
• Travaux d’amélioration : ils visent à moderniser les équipements, améliorer la sécurité ou le confort des habitants. Ils nécessitent une approbation à la majorité absolue.
• Travaux de mise en conformité : ils sont imposés par la loi, notamment pour des raisons de sécurité ou d’efficacité énergétique (mise aux normes des ascenseurs, rénovation thermique, accessibilité PMR). Ils sont votés à la double majorité, sauf en cas d’obligation légale.
• Travaux privatifs qui impactent les parties communes : un copropriétaire ne peut modifier un élément collectif sans autorisation. Il doit soumettre son projet à l’assemblée générale.  

Quid des travaux dans les parties privatives ?

En tant que copropriétaire, vous disposez de parties privatives comprises dans votre lot. Il s'agit des fenêtres, portes, volets, revêtements de sol, sauf dispositions contraires du règlement de copropriété. Sauf disposition spécifique du règlement de copropriété, vous êtes libre de faire des travaux dans votre appartement sans consulter les autres copropriétaires. 

Qui décide des travaux ?

Les décisions sont prises en assemblée générale (AG), et leur adoption dépend de la nature des travaux : 

• Majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965) : concerne l’entretien courant et les travaux d’urgence.
• Majorité absolue (article 25) : pour les travaux d’amélioration qui n’impactent pas l’usage des parties privatives.
• Double majorité (article 26) : pour les travaux importants comme l’agrandissement d’un bâtiment ou l’installation d’un nouvel équipement collectif.
• Unanimité : en cas de modification du règlement de copropriété ou d’atteinte aux droits fondamentaux des copropriétaires.  

La répartition des coûts

Les travaux collectifs sont financés par l’ensemble des copropriétaires selon leur quote-part de charges définie par le règlement de copropriété. Toutefois, certains travaux bénéficient d’une répartition spécifique :

• Travaux d’intérêt collectif : si une amélioration ne profite qu’à certains copropriétaires (ex. ascenseur desservant uniquement les étages supérieurs), seuls ces derniers en assument le coût.
• Frais d’entretien privatifs avec modification parties communes : lorsqu’un copropriétaire effectue des travaux qui modifient les parties communes (ex. ouverture d’un mur porteur), il doit en assumer l’intégralité du coût.

Le fonds de travaux

Depuis la loi ALUR de 2014 ⁽²⁾(Note de bas de page), un fonds de travaux est obligatoire pour les copropriétés de plus de 10 lots. Ce fonds est alimenté par tous les copropriétaires et permet d’anticiper les dépenses et d’éviter des appels de charges trop élevés.

Les aides au financement possibles

Les travaux de rénovation énergétique et de mise en conformité peuvent bénéficier d’aides publiques :

• MaPrimeRénov’ Copropriété ⁽³⁾(Note de bas de page): subvention pour l’amélioration thermique des copropriétés, avec un plafond de 25 000 € par logement.
• Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) Copropriétés ⁽⁴⁾(Note de bas de page): destiné au financement des travaux d’économie d’énergie.
• Aides de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ⁽⁵⁾(Note de bas de page) : pour les copropriétés en difficulté financière.

A savoir que vous pouvez aussi recourir à des emprunts collectifs pour financer les gros travaux. Toutefois, cette option doit être approuvée en AG.

Les travaux réalisés sans autorisation

Lorsqu’un copropriétaire engage des travaux qui affectent les parties communes sans l’accord de l’AG, plusieurs sanctions peuvent être appliquées :

• Une mise en demeure par le syndic avec mention exigeant l'arrêt des travaux et la remise en état.
• Une action en justice avec pour conséquence le versement  de dommages et intérêts.
• Une démolition des travaux réalisés aux frais du copropriétaire.

Toute régularisation a posteriori doit être validée par un vote de l’AG, sans garantie d’approbation.

La contestation d’une décision de travaux

Un copropriétaire en désaccord avec une décision d’AG peut la contester devant le tribunal judiciaire. Le recours doit être engagé sous 2 mois après la notification du procès-verbal de l’AG. Les motifs de contestation peuvent être :

• Un vice de procédure : convocation irrégulière, absence d’information suffisante.
• Un projet excessivement coûteux au regard de l’intérêt collectif.
• Une atteinte aux droits fondamentaux des copropriétaires.

A savoir que le juge peut annuler la décision et exiger une nouvelle délibération.

Le rôle du syndic dans la gestion des travaux

Le syndic est l’intermédiaire entre les copropriétaires et les entreprises qui interviennent sur l’immeuble. Il a plusieurs missions clés :

• Organiser les appels d’offres et comparer les devis.
• Assurer la gestion financière des travaux et la répartition des charges.
• Suivre l’exécution des chantiers et veiller au respect des délais.
• Informer les copropriétaires sur l’avancement des travaux.

Bon à savoir : un syndic défaillant peut être révoqué en AG et remplacé par un professionnel plus compétent.